Не поверх і не ремонт: що насправді стало головним під час пошуку квартири в Києві

У Києві на 66% побільшало квартир в оренду: що тепер шукають кияни та від якого житла відмовляються.

У столиці за два місяці на 66% побільшало квартир, які здають в оренду. На тлі підготовки до зими та внутрішніх переміщень кияни дедалі частіше змінюють житло або район, у якому живуть. Але разом із цим змінюється і саме уявлення про хорошу квартиру: тепер важливі не лише ремонт, площа чи близькість до центру, а газ, укриття, метро, поверх, автономність будинку та навіть те, що розташоване за його стінами.

За статистикою ЛУН, кількість пропозицій оренди у Києві за останні два місяці зросла на 66%. У сервісі пояснюють, що з середини серпня помітний рух людей: хтось змінює житло всередині столиці, хтось переїжджає до безпечніших регіонів, а частина людей готується до зими. Водночас сам по собі ріст кількості оголошень не означає, що саме стільки людей виїхало з Києва — на це можуть впливати різні фактори.

На ринку нерухомості, однак, цю зміну поведінки клієнтів помічають безпосередньо. Експертка з нерухомості Києва та Київської області, кандидатка юридичних наук Галина Воробйова розповідає, що після масованих атак люди стали набагато активніше вирішувати питання з житлом. Причому іноді рішення приймаються буквально під час чергової ночі в укритті.

«Після кожного прильоту, після кожної безсонної ночі люди починають активно закривати питання з житлом — купувати, орендувати, переїжджати. Сидимо в укритті, і мені приходять повідомлення: треба купити квартиру», – ділиться Галина Воробйова.

За її словами, особливо відчутно це стало після Нового року 2025-го. Люди почали по-іншому сприймати саму необхідність мати власне житло або хоча б заздалегідь подбати про місце, де почуватимуться безпечніше. Але парадокс у тому, що навіть у воєнний час вибір квартири далеко не завжди починається з питання безпеки.

Ціна все ще може перемогти навіть укриття

Експертка каже, що покупці та орендарі зараз умовно поділяються на різні категорії. Ті, хто має гроші на купівлю квартири без кредитування чи державних програм, перебувають у значно сильнішій позиції: пропозицій на ринку багато, тому вони можуть вибирати житло одночасно за кількома критеріями — від району та школи для дитини до безпеки й комфорту.

А от на орендному ринку все часто впирається у бюджет. Наприклад, людина може шукати квартиру за 15 тисяч гривень у конкретному районі й мати вибір між невеликою «хрущовкою» та квартирою у новобудові на високому поверсі. І тоді навіть страх перед поверхом може відійти на другий план.

«Люди не можуть втриматися від спокуси», — пояснює експертка, описуючи ситуації, коли за ті самі гроші орендарі обирають більш сучасне житло, навіть якщо воно не відповідає всім їхнім початковим вимогам.

Саме тому говорити, що сьогодні кияни просто обирають «безпеку замість комфорту», було б надто спрощено. Насправді люди намагаються знайти баланс між ціною, районом, станом квартири та тим, наскільки будинок пристосований до життя під час війни.

При цьому деякі критерії, які ще кілька років тому могли взагалі не звучати під час першої розмови з рієлтором, тепер з’являються серед перших запитань. Це, зокрема, наявність газу, укриття, близькість до метро, поверховість та автономність будинку.

Тепер важлива не лише квартира, а й те, що навколо неї

Пошук житла дедалі більше виходить за межі самої квартири. Потенційного орендаря чи покупця цікавить, що знаходиться поруч із будинком: промислова зона, складські приміщення, підприємства, військові об’єкти чи інша інфраструктура, яка може впливати на відчуття безпеки.

«Я питаю, де стоїть будинок, на якій землі він розташований. Може виявитися, що там раніше була військова частина або завод», — розповідає Воробйова.

За її словами, сьогодні люди дедалі частіше звертають увагу навіть на те, що відбувається у сусідніх будівлях. Якщо поруч є якийсь ангар, вони можуть поцікавитися, що саме там виробляють або зберігають.

Водночас універсального «безпечного району» у Києві зараз фактично ніхто не може гарантувати. Цікаво, що ставлення до окремих районів за останній час також змінилося. Наприклад, частина клієнтів вважає Солом’янський район небезпечним, а інші, навпаки, спеціально шукають там житло. Лук’янівка залишається на радарі багатьох орендарів і покупців.

Ще рік тому, за словами експертки, люди могли категорично відмовлятися від певних районів, зокрема Солом’янки чи Лук’янівки. Тепер такі обмеження стали менш однозначними.

«Зараз уже всі розуміють, що безпечних районів у Києві немає», — говорить вона.

Тому замість пошуку району, який можна назвати безпечним, люди дедалі частіше намагаються знайти конкретний будинок і конкретне оточення, яке здається їм менш ризикованим.

Газ, метро і поверх: що стало важливим під час війни

Серед критеріїв, які сьогодні звучать особливо часто, експертка називає газ. Для багатьох це вже не просто зручність для приготування їжі, а додатковий варіант на випадок тривалих відключень електроенергії.

Не менш важливою залишається близькість до метро. Причому в окремих районах цей критерій може бути одним із ключових.

З поверхом ситуація складніша. Часто клієнти одразу говорять, що хочуть житло максимум до п’ятого або шостого поверху. Однак якщо квартира на десятому поверсі має хорошу ціну та відповідає іншим вимогам, від початкового обмеження можуть відмовитися.

Тобто навіть під час війни люди не завжди готові переплачувати або відмовлятися від вигідної пропозиції лише через один фактор.

Окреме питання — автономність будинку. Сам напис «у будинку є генератор» ще не означає, що під час відключення мешканці матимуть світло, воду, опалення та працюючий ліфт.

Для багатоповерхівки справжня автономність, пояснює Воробйова, передбачає можливість забезпечити електроенергією ліфти, насоси опалення та водопостачання. Але на практиці все залежить не лише від наявності обладнання.

«Може бути генератор, але він не працюватиме, тому що сусіди не можуть домовитися між собою, організувати його роботу чи зібрати гроші», — пояснює експертка.

Тому під час пошуку житла важливо не просто побачити слово «генератор» в оголошенні, а з’ясувати, що саме він живить і як будинок працює під час тривалих відключень.

Що сьогодні перевіряють перед вибором квартири

Зі слів експертки, набір запитань до житла став значно ширшим. Серед них:

• чи є в будинку газ;
• де розташоване найближче укриття;
• наскільки зручно дістатися до метро;
• який поверх і тип будинку;
• чи має будинок реальну автономність;
• що живить генератор у разі відключень;
• що розташоване поруч із будинком;
• чи немає неподалік промислових підприємств, складів або інших потенційно небажаних об’єктів;
• хто живе по сусідству та наскільки організовані мешканці будинку.

Останній пункт може здаватися другорядним, але під час відключень він стає цілком практичним. Навіть хороше технічне оснащення будинку не гарантує його нормальної роботи, якщо мешканці не можуть домовитися між собою.

Яке житло обрала б сама експертка

Якщо відкласти професійну пораду та запитати, що обрала б сама Галина Воробйова, її список також суттєво відрізняється від довоєнного уявлення про «хорошу квартиру».

На першому місці для неї була б автономність. Вона звертала б увагу на наявність акумуляторів та інверторів безпосередньо у квартирі. Великим плюсом називає газ, а також враховувала б поверх і тип конструкції будинку.

«Я б обирала монолітно-каркасний будинок. У панельку точно не заїжджала б», — каже експертка.

При цьому вона радить дивитися не лише на красивий ремонт чи стан під’їзду. Перед купівлею або орендою варто поцікавитися історією самого місця, сусідами та об’єктами навколо. Адже сьогодні квартира може ідеально виглядати всередині, але її реальні ризики можуть знаходитися за вікном.

Кияни готуються не лише до зими, а й до нової реальності

Зростання кількості оголошень про оренду на 66% саме по собі ще не означає масового виїзду людей із Києва. Як наголошують у LUN, за статистикою пропозицій неможливо точно визначити, скільки людей змінили житло і з яких причин.

Але ринок уже фіксує іншу тенденцію: житло дедалі частіше шукають не просто як місце для комфортного життя. Люди думають про те, що буде під час тривалого відключення, де вони опиняться після чергової атаки, чи зможуть піднятися на свій поверх без ліфта, чи працюватиме вода і чи є поблизу місце, де можна сховатися.

І водночас навіть ці ризики не скасовують головного правила ринку — бюджету. Квартира може бути безпечнішою, автономнішою і зручнішою, але якщо вона виходить за межі фінансових можливостей людини, доведеться шукати компроміс.

Мабуть, саме в цьому і полягає головна зміна воєнного ринку житла Києва: люди вже не шукають ідеальну квартиру. Вони намагаються знайти ту, у якій зможуть нормально жити навіть тоді, коли навколо знову стане небезпечно.

Джерело інформації: 44.ua